Laudo de vistoria de imóvel: o que incluir e como assinar

Na hora de devolver as chaves, quase toda discussão entre locador e inquilino gira em torno da mesma pergunta: em que estado o imóvel estava quando a locação começou? Sem um laudo de vistoria de imóvel bem feito e assinado pelas duas partes, a resposta vira palavra contra palavra, e o desconto na caução, a cobrança de reparos ou a recusa em receber o imóvel acabam virando briga, às vezes judicial.

O laudo de vistoria é o documento que congela essa fotografia. A seguir, veja o que a lei diz sobre ele, o que precisa constar na vistoria de entrada e na de saída e como assinar tudo online.

O que é o laudo de vistoria de imóvel

O laudo de vistoria é um relatório que descreve, cômodo por cômodo, o estado de conservação do imóvel e de tudo o que está nele no momento da entrega das chaves: pisos, paredes, portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas, louças, metais, armários e eletrodomésticos, quando houver. Ele vale tanto para a locação residencial quanto para a comercial, e costuma ser anexado ao contrato de aluguel.

Na prática, existem dois momentos de vistoria:

• Vistoria de entrada: feita antes de o inquilino ocupar o imóvel, registra como ele está sendo entregue.
• Vistoria de saída: feita na devolução, compara o estado final com o laudo de entrada para identificar danos que vão além do desgaste natural.

Um laudo só cumpre sua função se os dois documentos puderem ser comparados item a item. Por isso, a vistoria de saída deve seguir o mesmo roteiro e a mesma ordem da vistoria de entrada.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre a vistoria

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) não usa a expressão “laudo de vistoria”, mas cria as obrigações que tornam o documento indispensável:

• Art. 22, V: o locador deve fornecer ao locatário, caso ele solicite, “descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes”.
• Art. 23, III: o locatário deve restituir o imóvel, ao fim da locação, “no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”.
• Art. 23, IX: o locatário deve permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, com dia e hora combinados previamente.

Repare na lógica: o inquilino só pode ser obrigado a devolver o imóvel “no estado em que o recebeu” se esse estado estiver documentado. Sem laudo de entrada, fica difícil para o proprietário provar que a mancha na parede ou o box quebrado não estavam lá desde o início. E o inquilino, por sua vez, fica sem defesa se o locador alegar danos que já existiam.

O laudo também pesa na devolução da garantia. A caução em dinheiro, que pelo artigo 38 não pode passar de três meses de aluguel, normalmente é usada para cobrir reparos apontados na vistoria de saída. Se você ainda está decidindo a garantia da locação, vale ler sobre o fiador em contrato de aluguel.

O que incluir no laudo de vistoria de imóvel

Um bom laudo é detalhado sem ser confuso. Use o roteiro abaixo como base:

1. Identificação: endereço completo, matrícula ou inscrição do imóvel, nome do locador, do locatário e de quem fez a vistoria, além da data e do horário.
2. Referência ao contrato: número ou data do contrato de locação ao qual o laudo está vinculado.
3. Descrição por cômodo: para cada ambiente, o estado do piso, das paredes, do teto, das portas, das janelas, das tomadas, dos interruptores e da iluminação.
4. Instalações: funcionamento de torneiras, chuveiro, descargas, ralos, aquecedor, quadro de luz e interfone.
5. Itens e mobiliário: armários, bancadas, eletrodomésticos e acessórios que ficam no imóvel, com quantidade e estado de cada um.
6. Medidores: leitura de água, luz e gás no dia da entrega.
7. Chaves e controles: quantas cópias de cada chave, controles de portão e tags de acesso.
8. Fotos e vídeos: registros datados, numerados e referenciados no texto (por exemplo, “foto 14: trinca no azulejo do banheiro social”).
9. Prazo para contestação: quantos dias o inquilino tem para apontar defeitos que não apareceram na vistoria, como um vazamento que só surge com o uso.
10. Assinaturas: de locador (ou imobiliária), locatário e, se houver, do vistoriador.

Use termos objetivos. “Bom estado” diz pouco; “pintura nova, sem manchas ou furos” diz muito mais. Quanto mais específica a descrição, menos espaço para interpretação na saída.

Desgaste natural x dano: onde mora o conflito

O ponto mais sensível da vistoria de saída é separar o que é uso normal do que é dano. A lei protege o inquilino nas “deteriorações decorrentes do seu uso normal”, e o laudo de entrada é o que permite fazer essa separação com critério.

Situação	Em geral é desgaste natural	Em geral é dano a reparar
Pintura	Leve desbotamento pelo tempo	Furos, rabiscos, manchas de infiltração causadas pelo uso
Piso	Opacidade em áreas de passagem	Lascas, riscos profundos, peças quebradas
Portas e janelas	Folga leve nas dobradiças	Fechaduras quebradas, vidros trincados
Instalações	Desgaste de vedações	Peças retiradas ou danificadas

Benfeitorias também entram nessa conta: pelos artigos 35 e 36 da lei, as necessárias e as úteis autorizadas podem ser indenizadas. Registrar no laudo o que foi alterado durante a locação evita surpresa dos dois lados.

Como assinar o laudo de vistoria online

Colher assinaturas no papel é um gargalo clássico em imobiliárias: o laudo é digitado depois da visita, impresso e circula até todos assinarem, enquanto o inquilino já está morando no imóvel.

Com a assinatura eletrônica, o fluxo fica assim:

1. O vistoriador gera o laudo em PDF, com as fotos anexadas ou referenciadas.
2. O documento é enviado pela plataforma para locador, locatário e vistoriador, que assinam pelo celular ou computador.
3. Cada assinatura fica registrada com dados de autenticação, IP, data e hora, e o documento recebe um carimbo do tempo, que comprova que o laudo existia naquele momento e não foi alterado depois.
4. O laudo assinado fica armazenado junto ao contrato, pronto para ser comparado na vistoria de saída.

A Lei 14.063/2020 reconhece a validade da assinatura eletrônica em documentos entre particulares, e o laudo de vistoria se encaixa nisso sem exigência de cartório.

Para imobiliárias que fazem dezenas de vistorias por mês, o ganho vai além da assinatura. Com automação de documentos, o laudo pode nascer de um modelo padrão, preenchido com os dados do contrato, e seguir para assinatura sem retrabalho. O mesmo vale para o restante da papelada da locação, como mostramos no checklist de documentos imobiliários que você pode assinar digitalmente e no guia de como fazer um contrato de aluguel.

Erros que enfraquecem o laudo

Alguns descuidos tiram a força do documento justamente quando ele mais importa:

• Fazer a vistoria só na entrada e dispensar a de saída “porque está tudo certo”.
• Fotos sem data, sem numeração ou que não aparecem citadas na descrição.
• Descrições genéricas como “imóvel em bom estado”.
• Laudo assinado só pelo locador, sem ciência do inquilino.
• Não dar prazo para o inquilino contestar itens que só aparecem com o uso.

Conclusão

O laudo de vistoria de imóvel é o documento que transforma “eu acho que estava assim” em prova. Feito com detalhe na entrada, repetido no mesmo formato na saída e assinado por todas as partes, ele protege o proprietário contra danos não reparados e o inquilino contra cobranças indevidas. Assinar o laudo eletronicamente, com registro de data e hora, completa essa proteção e tira do caminho a etapa mais lenta do processo. Se quiser colocar esse fluxo em prática na sua imobiliária, conheça os planos da LetsSign.

Perguntas frequentes

O laudo de vistoria de imóvel é obrigatório?

A Lei do Inquilinato não obriga a elaboração do laudo em toda locação, mas o locador é obrigado a fornecer a descrição do estado do imóvel se o inquilino pedir (art. 22, V). Na prática, sem laudo, nenhuma das partes consegue provar em que estado o imóvel foi entregue.

Quem paga pela vistoria do imóvel?

A lei não define. Normalmente o custo é do locador ou da imobiliária, mas o contrato pode prever outra divisão. O importante é que o critério esteja escrito antes da vistoria.

O inquilino pode contestar o laudo de vistoria?

Pode e deve. O ideal é o laudo prever um prazo, em geral de alguns dias após a entrega das chaves, para o inquilino apontar defeitos que não foram registrados. A contestação deve ser feita por escrito e anexada ao laudo.

Laudo de vistoria assinado eletronicamente tem validade jurídica?

Sim. A Lei 14.063/2020 e a MP 2.200-2/2001 reconhecem a assinatura eletrônica em documentos entre particulares. Com trilha de auditoria e carimbo do tempo, o laudo assinado online tem prova de autoria, integridade e data.